失敗しない土地の買い方

路線価って何?というあなたへ「土地取引のための正しい路線価図の使い方」

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 コグチヒデキ

今月3日に平成29年分の相続税路線価が公表されました。

国税庁は3日、相続税や贈与税の算定基準となる平成29年分の路線価を公表した。(産経ニュース)

全国的な平均値としては、2年連続で上昇しているみたいです。

ところでこの「路線価」って、ご存知ですか?

路線価には「固定資産税路線価」と「相続税路線価」の2つありますが、路線価というと普通は「相続税路線価」のことを指します。

路線価は「相続税評価額を算定するための土地の価格」を示すもので、道路1本1本ごと細かく設定されています。

例えば、これは宮町付近の今年の路線価図です↓
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h29/sendai/yamagata/prices/pdf/50025.pdf

道路に数字とアルファベットが書いてあるのが、分かりますか?

この数字の部分が路線価です。数字が大きいほど路線価が高い土地です。

とうぜん路線価が高い土地ほど、相続税も高くなります。

ところが、、、

路線価が高い土地だからといって、高く売られているわけではありません。

路線価が低い土地のほうが値段が高い、ということもあります。

それには、こういった理由があります↓

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国交省サイトの不動産取引情報が流出!…ところで「土地総合情報システム」って何?

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国交省のサイトから不動産取引情報が流出したという、このニュース…

国土交通省が不動産の取引価格などについてホームページで公表している「土地総合情報システム」に第三者による不正アクセスがあり、一部取引情報が流出した可能性があることが分かった。国交省が6日発表した。(bloomberg)

不正アクセスがあった「土地総合情報システム」というのが、このサイト。↓


http://www.land.mlit.go.jp/webland/

国交省のHPには、

「不動産取引価格アンケート回答(電子回答)」サイトに悪意のあるプログラムが仕込まれ、調査の結果、本年4月7日から6月2日までに同サイト上で作成された不動産取引価格アンケート回答の情報(氏名・法人名、契約日、取引価格等。最大4,335件)が、流出した可能性があることが判明しました。

とあり、上の「不動産取引価格アンケート回答」については現在停止中のようです。

ところであなたはこのサイト、見たことありますか?

不動産取引価格情報検索」とありますが、これ実は結構役に立ちます。

実際に取引された不動産の価格が分かるからです。

近いうちに不動産の購入を考えているなら、あなたも一度は見ておいたほうがいいかもしれません。

使い方は簡単。こんな感じです↓

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なぜ西バイパスの西側には家が少ないのか?

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良くある会話

彼:なかなか良い土地って、見つからないもんですね

私:そうですね。タイミングもありますからねぇ

彼:空いてる土地って、いっぱいありそうな感じがしますけど…

私:そうですね

彼:ほら、西バイよりあっち側なんて、いっぱい空いてるじゃないですか

私:そうですねぇ、、、でもあっち側は、家は建てられないですからねぇ

彼:え?家、建てられないって?

私:ええ、建てられないんです。家、建てちゃダメな場所なんです

彼:ええっ!どういうことですか?

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TBSドラマ「カルテット」を不動産屋の目線で見たら大変な事実が判明(ネタバレ)

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TBSドラマ「カルテット」にハマっています。

「逃げ恥」の後番組ということで、初回を見るまでは「どうなのかなぁ」なんて勝手に思っていましたが、ノリもテンポも良く、展開も面白くて毎週録画して見てます。

今週は第8回目の放送でした。

特に今回は何かと「不動産」がからむエピソードだったので、私としてはいつも以上に興味津々。

そんなわけで、このドラマを「不動産屋の目線」で見ていたら、なんか色んなことを考えてしまいました。

それがまさか、衝撃の事実を発見してしまうことになるとは・・・

※ネタバレします。ドラマ見てない人はご注意ください

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買った土地が軟弱地盤だったら?

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↓この話を聞いて、あなたはどう思いますか?

昨年Aさんは、家を建てるための土地を購入しました。

当時、土地を買おうかどうしようか迷っていた、Aさん。

不動産会社の担当者から「良い物件がありますよ」と連絡があったので見に行くと、思いのほか良い物件で「買うならこの土地しかない!」と、すぐに買うことを決めました。

眺めが良く、学校にも近くて、探している条件にピッタリの土地だったからです。

建築会社はまだ決まっていませんでしたが、誰かに先に買われてしまう前に、まずは土地だけ購入することにしました。

それから、数ヶ月して。。。

図面の作成をお願いしていた建築会社から、Aさんに連絡がありました。

「地盤を調査したんですが、このまま家を建てるには地耐力がかなり足りないようです。地盤の補強工事が必要なので、100万前後の追加費用をいただくことになります

この連絡にショックを受けた、Aさん。急いで不動産会社の担当者に電話をしました。

「建築会社から補強工事が必要だって言われましたよ!地盤が弱いって知ってたら、あの土地は買いませんでした!

そもそも地盤の説明なんてなかったじゃないですか!仲介業者なら買主に説明する義務があるんじゃないですか?

補強工事の費用はそちらで負担してくださいね!」

さて、ここで問題です。

Aさんは、土地を紹介した不動産会社に地盤補強の追加費用を負担させることができるでしょうか?

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だんごの木 いつまで飾る?

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初市で買った、だんごの木。今年も当店に飾っています。

・・・ん?あれ?

これって、何日まで飾るものなんだろう?

確か去年も同じことを考えた気が・・・(^_^;)

だんごの木

分からないことは聞けばいい!

という訳で、山形市観光協会に電話して聞いてみることに。
(観光協会さん、お手数おかけしました m(_ _)m )

「はい、山形市観光協会です」

「私、小口と申します。ちょっとお伺いしたいことがありまして・・・」

「はい、なんでしょうか」

「先日、初市でだんごの木を購入したんですが、これはいつまで飾っておくものなんでしょうか?」

「は、はい、少々お待ちください、」

「ゴメンナサイ。どこに聞けば良いか分からなかったもので…」

(しばらくして)

「お待たせしました。それでですね、こちらは正月飾りということで正月が終わるまで飾ったりしますが、地域によっては旧正月まで飾るところもあるようです」

「なるほど。はっきりと何日までと決まっている訳ではないんですね。ありがとうございます」

電話してみたものの、いつまで飾れば良いのか、結局は不明瞭なまま。。。

正月飾りってことは、15日まで?・・・もう過ぎちゃってるし。

でも、初市は10日でしょ?15日までしか飾らないなんて、なんかさびしくない?

実家に飾っていた時はもっと長く飾ってた気がするんだけどなぁ・・・

ああ、だんごの木と言えば、

去年の初市を思い出すなぁ。

売り物件とだんごの木

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不動産購入の申し込みをキャンセルしたら申込金は返してもらうことができるのか?

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ある晴れた、土曜日。

チラシに載っていた建売住宅を見に行くことにした、佐藤(仮名)さん家族。

佐藤さんが現地に着くと、親切そうな担当者が建物を案内してくれました。

室内に入ると、思っていた以上になかは広く、明るくてオシャレな作りです。

「これでこの金額なら、高くないかもしれないな・・・」

佐藤さんがそんな風に考えていると、案内してくれた担当者がこう言いました。

この物件は人気があるので、すぐに売れてしまうかもしれません。もし気に入っていただけたのでしたら、申込書にサインと5万円の申込金をお支払いいただければ、この物件を仮押さえすることができますがどうされますか?


少し迷ったものの思い切って購入することを決めた、佐藤さん。その場で購入申込書にサインをして、次の日、申込金を支払いました。

それでは5万円、確かにお預かりします。これで社内的な手続きを進めさせていただきますので。契約書への調印は来週の日曜日ということで、またよろしくお願い致します。

「はい、よろしくお願いします」

(うわー、買っちゃったよ。でもこれで俺も、一国一城の主か・・・)

月曜日。

出勤した佐藤さんを待っていたのは、県外支店への転勤の知らせでした。

(来月には引っ越さないといけないな・・・そういえば、家どうしよう・・・今からキャンセルできるかな?・・・キャンセルできなかったらどうしよう・・・5万円もどってこないんだろうか・・・)

佐藤さんは家に帰ると、手元にあった申込書の写しを見返してみました。

サインしたときは気がつきませんでしたが、良く見ると小さな文字で次のように書いてあります。

申込金はいかなる理由があってもお返しすることはできません。購入者の都合によるキャンセルは損害賠償請求の対象となります

さてここで、クイズです。

この場合、佐藤さんは申し込みをキャンセルすることは出来るでしょうか?

申込金が返ってくるかどうかも含めて、考えてみてください。

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契約解除できないケース

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以前このブログで不動産売買契約の「契約解除(手付解除)」について書きました。(参考記事→5万円で不動産契約できますか?

記事の内容をざっくりとまとめると、、、

・買主は、契約時に支払った手付金を放棄する

・売主は、受け取った手付金の倍額を買主に支払う

ことにより、売買契約をやめることが出来るという話でした。

実際の取引では、売買契約書や重要事項説明に解除の条件を記載して契約を結びます。

具体例としては、以下のような文言を契約書に盛り込みます。

1.売主は、買主に受領済みの手付金の倍額を支払い、また、買主は、売主に支払い済みの手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。

2.前項による解除は、相手方がこの契約の履行に着手したとき以降は、できないものとする。 (不動産売買の手引 参照)

これを見ると「契約の履行」という言葉が気になりませんか?

相手方が契約の履行に着手したら契約解除できないわけですから、契約の履行に着手って何?と思いますよね。

「契約の履行に着手する」とは、どのような状態を指しているのでしょう?

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