セットバックとは?セットバックが必要な土地の価格が安い理由

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 コグチヒデキ

物件情報を見ていて「セットバック」という言葉を目にしたことはありませんか?

で、「セットバック」が必要な物件のほとんどが、周辺の相場に比べて安かったりします。


「セットバック」が必要な物件価格が相場より安いのはなぜでしょう?

この「セットバック」って、何でしょう?


セットバックとは?・・・の前に

「セットバック」の説明をする前に、大前提として知っておきたい約束事があります。

それは「住宅を新築するためには幅4m以上の道路に接していなければならない」という決まりです。

つまり、土地に接している道路が幅4m未満の場合は住宅が建てられない、ということになります。

道幅4メートル以上というのは、消防車や救急車などの緊急車両が通れる道幅を考えてのことです。

これらは現在の建築基準法で定められています。


しかし建築基準法が現在の形になる前に建てられた住宅(宅地)の中には、道幅が幅4m未満しかない場合もあります。

いま4mに満たないからといって、全部こわして建替えるわけにもいきません。

そこで、4mの道幅を将来的に確保するための仕組みを定めました。

それがセットバックです。

具体的には次のようなものです。


仮に幅3メートルの道路があったとします。

幅が3mの道路

幅が3mの道路

このままだと4mに満たないため住宅は建てられません。

そこでセットバックの出番。

まず道路の中心線を出します。そしてそこから2mずつ広げたところを「道路とみなす」のです。

道路の中心線から2mずつ

道路の中心線から2mずつ

中心線をセットして2mバック!!

中心線をセットして2mバック!!

イメージ的には中心線をセットして、そこから2mずつバックするからセットバックと覚えるとよいでしょう。(あくまでもイメージです)

現在の状態が3mの道路であっても、両サイドの住宅を建てる時にセットバックすることで、将来的に道幅4mの道路が出来上がります。

セットバックした部分は、自分の土地ではありますが、道路とみなされます。

セットバックが必要な土地の価格が安い理由

セットバックが必要な土地が周辺相場に比べて安い理由は、大きく分けると2つあります。

1.道幅が4m未満なので使い勝手が悪い

セットバックが必要ということは、道幅が4m未満の土地ということになります。

なので単純に、道が狭くて使いにくい土地だから、人気が低く、価格が安いことが考えられます。

2.住宅を建てるための制約がある

セットバックがあることで住宅建築にさまざまな影響を与えます。

・セットバック部分には門や塀は建てられない(自分の土地なのに)

・セットバック部分は敷地面積にカウントされない(建築できる住宅の大きさに影響を与える)

など。

細かく話すともっといろいろありますが、今日はこの辺りで。

それでは。



追伸

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