I love Yamagata.コグチ(@ilv_co)です。
こちらは私が所属している団体の重要事項説明書の一部分です。
全日本不動産協会書式より
不動産を購入する時に必ず見ることになるこの「重要事項説明書」を使って、不動産について詳しく解説をします。
今回のポイントは次の３つです。
- 住所とは別に、土地には固有の番号がある
- 不動産の面積表記は２種類ある
- 不動産の測量には３種類ある
土地には固有の番号が付いている
先ほどの重要事項説明書を見てください。
「A 不動産の表示」のパートには、売買契約する不動産の概要について記載されています。
「１．土地」のところに「所在・地番・地目・地積・持分」という表記がありますね。
- 所在と地番は、該当の不動産がどこに存在しているかを表しています。
- 地目は、どんな用途で登記されているのかを表しています。
- 地積は、不動産の面積を表しています。
- 持分は、不動産の所有者が１人なのか、複数いるのかを表しています。
地番は、不動産それぞれに付けられている番号のことです。住所とは別に、土地に対しても固有の番号が付いているわけです。
例えば、山形市役所の場合、住所は「山形市旅篭町二丁目3番25号」ですが、それとは別に「山形市旅篭町二丁目1045番1」という地番が付いています。
この例のように住所と地番が異なる番号（3番25号と1045番1）になることもあれば、同じ数字になることもあります。
いずれにしても、土地固有の番号（地番）が付いているということを覚えていてください。
不動産の面積は、公簿？実測？
「土地の売買対象面積」の欄の右側に「1.登記簿（公簿）面積による」「2.実測面積による」と書いてますが、不動産の大きさを表す場合には、公簿面積と実測面積という２種類の表し方があります。
- 公簿面積=法務局の登記簿に記載している数字
- 実測面積=土地に接する隣地所有者との合意がなされた境界を基準にして、実際に測量した数字
実測面積は、実際に測った面積のことです。そのままの意味なのでイメージしやすいと思います。
しかし、実際に測った面積が定かではない場合があります。そんな時は、公簿面積を土地の売買対象面積にします。
個々の土地面積を記したデータを国が管理していて、公簿面積とは、そこに記載されている面積のことを言います。
データが古いと、公簿面積と実際の面積が一致しないことも普通にあります。
実測面積が分からない場合は、測量をして実測面積を出すこともあります。しかし、測量をするにも数十万円単位でお金がかかります。
経済的に済ませる場合は測量しないで売買します。特に規模が小さい土地や、境界が明確である場合は、測量せずに売買することは多いです。
売主・買主が互いに合意できれば良いわけですからね。
３種類の測量図
上記に関連して、測量図には３種類あります。「1.確定測量図」「2.現況測量図」「3.地積測量図」です。
- 確定測量図 全ての隣接地（道路を含む）について隣接地所有者等の立会い（境界確定）を得て、資格ある者により作製されたもの
- 現況測量図 国または地方公共団体等が所有または管理する道路との境界を除き、隣接地所有者等の立会いを得て、資格ある者により作製されたもの
- 地積測量図 分筆登記等の際に添付される測量図で、法務局に申請書類として保管されているもの
実測面積を出す場合には確定測量図を作成します。それを登記の際に添付したものが地積測量図です。
現代の地積測量図は正確ですが、昔は測量の精度が低いため、かなりアバウトな地積測量図を目にする機会は多々あります。
以上、「重要事項説明書」を使って不動産取引について解説してみました。
重要事項説明については、こちらも参考にしてください。
ではまた。
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