失敗しない土地の買い方

本当に買っても良いのか?この物件

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 コグチヒデキ

人生最大の買い物と言われる『マイホーム』。

だから絶対に失敗したくない。

立地も良いし、間取りも良い。価格も手頃。

やっと目の前に現れた、かなり良さげな、この物件。

でも、いま決めてしまって本当に良いんだろうか・・・

そんなあなたのために「いま決めるメリット・デメリット」をまとめてみました。

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住宅ローンの審査が通らなかったらどうなる?

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不動産を買う時にかわす契約では「ローン特約」を付けるのが一般的です。ローン特約とは、住宅ローンの審査が通らなかった時に買主が契約解除できる特約です。

 ※参考記事:不動産売買契約書の中身を公開します(不動産売買契約条項 第17条 参照)

この特約があることで、住宅ローンの審査前でも安心して売買契約ができるわけです。

正直不動産 3巻より

しかしローン特約があっても、こんな内容の文面を売主に送ってしまうと、ローン特約による解除ができない可能性があります↓

正直不動産 3巻より

この内容のどこが原因で契約解除できないのか、あなたは分かりますか?

答え↓

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こんな価格交渉は失敗する

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不動産を買うときに「値引き」してもらえるかどうかって、気になりません?

今回の話は「価格交渉」について。

ちなみに、値引きの話をわざわざしてくれる不動産屋は少ないと思います。とうぜん利益は減るので。 

とは言え、ネットに出ている間違った情報に振り回されて、希望の物件が買えなくなってしまう人もいるみたいで、それもどうかと思います。

そんなわけで、今回は値引交渉のポイントをお伝えします。

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不動産会社の人間が口にしてはいけないこと

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「正直不動産」の3巻 を読了。

読んでます?正直不動産。

まだ読んでないなら、ぜひ読んでみてください。不動産取引や法的知識をマンガで楽しく知ることが出来ます。

相変わらずテンポが良いし、勉強にもなるし。

3巻まで読んだ感想としては、、、ますます面白くなってきた感じ。

4巻も期待してます(^-^)v

で、今回3巻を読んでて、私が特に印象に残ったのが、この場面。

「こんなこと、不動産会社の者が言ってはいけないんでしょうけどね」

と話す、新人営業の月下。

さて月下は、この前に何と言ったと思います?

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売買契約を解除できないって本当ですか?

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ある日の会話

購入希望者

すぐにお金の用意できないんですけど・・・

担当者

大丈夫ですよ~♪ 手付金いただきませんから~♪

購入希望者

ありがとうございます! じゃあ、契約します!

担当者

あ~りがとう ございまぁ~す♪ では ここにハンコを押してくださぁ~い♪

・・・後日。

購入希望者

申し訳ないんですが急に転勤が決まってしまって・・・。解約したいんですけど、どうしたらいいですか?

担当者

は? 解約? そんなの出来るわけないでしょ!

購入希望者

でも、手付金もお支払いしていないわけですし・・・

担当者

そうそう!だから 契約解除できないの! 違約金 払ってもらいますからね!

購入希望者

マジか・・・

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すでに予約が入ってしまいました…

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ネットを見てたら、場所も、間取りも、価格も、ちょうど良い感じの物件を発見!

これこそ探していた物件かも!

と思った、あなた。

急いで不動産会社に電話しました。

ところが、電話に出た担当者から

「申し訳ありません。こちらの物件、すでに予約が入ってしまいました」

との返事が…。

電話を切って、あなたは、こう思いました。

そんなにすぐに売れる?

オトリ物件とかなんじゃないの?

冗談じゃないよ、まったく。。。

(時を同じくして ・・・)

電話を切った、不動産会社の担当者は、こう思いました・・・

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自己資金って いくら必要ですか?に対する3つの答え

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マイホームを買うための自己資金
本当のところ、いくら必要なのか、あなたは答えられますか?

次の3つの中から選んでください。

      ①10万円
      ②500万円
      ③多いほど良い

選びました?

どれだと思います?

え?

③?

あー、残念。

正解は、、、

3つとも正解!

・・・ちょ、ちょっと待ってください

そんな顔しないで (^_^;)

ちゃんと説明しますから。

「自己資金はいくら必要か?」

これに答えるためには、下の3つの観点から考える必要あります。
そして、3つそれぞれで答えが違います。

それでは順を追って説明しますね↓

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建築条件付きの土地が割安なのは、、、

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「建築条件付き土地」って、ご存知ですか?住宅会社のチラシとかでよく目にしますよね。

「建築条件付き土地」とは、宅建業者が「自己の所有する土地を販売するに当たり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者(建設業者)との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地」のこと(表示規約第4条第6項第1号)

分かりにくい・・・(>_<)

カンタンに言うと、、、↓

分かりやすい(^-^)v

よく見る「建築条件付き土地」のチラシにも

  • この土地は、土地売買契約締結後3ヶ月以内に●●社と住宅の建築請負契約を締結していただくことを条件として販売いたします
  • この期間内に住宅を建築しないことが確定したとき、または住宅の建築請負契約が成約しなかった場合は、土地売買契約は白紙となり、受領した金銭は全額無利息でお返しします

というようなことが、スミッコに書いているはずです。

では、ここで問題

仮にあなたが、建築条件付き土地の売買契約をした、とします。

しかしその後で、●●社の担当者と間取りの打ち合わせを進めたら、、、

  • 売買契約前にモデルルームで説明された標準仕様と、契約後に説明された標準仕様のグレードが違う
  • グレードアップ分の見積もり金額が、契約前に聞いていた概算金額と大幅に違う
  • 道路の幅、方位、地形が契約前に聞いていた内容と違う
  • 打ち合わせ時の図面のミスが多い

そんなこんなで、希望通りの間取りが出来ないことが分かり、安心して●●社に建築を任せられないと思ったあなたは、「建築請負契約はしません。手付金は返してください」と●●社に連絡しました。

すると、、、

「方位に誤りがあったことは認めます。しかし建築自体にはほとんど影響しない程度のことです。建築費用の増額についても、そちらがグレードを上げたからですよね。概算金額にズレがあったことは認めますし、その分は負担することも考えています」

と言って、手付金の返還を拒否してきました。

この場合、手付金を返してもらえると思います?

東京地裁の判決では、こうなりました↓

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