I love Yamagata.コグチ(@ilv_co)です。
物件情報を見ていて「セットバック」という言葉を目にしたことはありませんか？
で、「セットバック」が必要な物件のほとんどが、周辺の相場に比べて安かったりします。
「セットバック」が必要な物件価格が相場より安いのはなぜでしょう？
この「セットバック」って、何でしょう？
セットバックとは？・・・の前に
「セットバック」の説明をする前に、大前提として知っておきたい約束事があります。
それは「住宅を新築するためには幅４m以上の道路に接していなければならない」という決まりです。
つまり、土地に接している道路が幅４ｍ未満の場合は住宅が建てられない、ということになります。
道幅４メートル以上というのは、消防車や救急車などの緊急車両が通れる道幅を考えてのことです。
これらは現在の建築基準法で定められています。
しかし建築基準法が現在の形になる前に建てられた住宅（宅地）の中には、道幅が幅４ｍ未満しかない場合もあります。
いま４ｍに満たないからといって、全部こわして建替えるわけにもいきません。
そこで、４ｍの道幅を将来的に確保するための仕組みを定めました。
それがセットバックです。
具体的には次のようなものです。
仮に幅３メートルの道路があったとします。
幅が３ｍの道路
このままだと４ｍに満たないため住宅は建てられません。
そこでセットバックの出番。
まず道路の中心線を出します。そしてそこから２ｍずつ広げたところを「道路とみなす」のです。
道路の中心線から２ｍずつ
中心線をセットして２ｍバック!!
イメージ的には中心線をセットして、そこから２ｍずつバックするからセットバックと覚えるとよいでしょう。（あくまでもイメージです）
現在の状態が３ｍの道路であっても、両サイドの住宅を建てる時にセットバックすることで、将来的に道幅４ｍの道路が出来上がります。
セットバックした部分は、自分の土地ではありますが、道路とみなされます。
セットバックが必要な土地の価格が安い理由
セットバックが必要な土地が周辺相場に比べて安い理由は、大きく分けると２つあります。
１．道幅が４ｍ未満なので使い勝手が悪い
セットバックが必要ということは、道幅が４ｍ未満の土地ということになります。
なので単純に、道が狭くて使いにくい土地だから、人気が低く、価格が安いことが考えられます。
２．住宅を建てるための制約がある
セットバックがあることで住宅建築にさまざまな影響を与えます。
・セットバック部分には門や塀は建てられない（自分の土地なのに）
・セットバック部分は敷地面積にカウントされない（建築できる住宅の大きさに影響を与える）
など。
細かく話すともっといろいろありますが、今日はこの辺りで。
それでは。
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