こんにちは。山形の税理士、林です。
今回のご相談内容はこちらです。
【相談内容】
住宅ローンを組んで住宅を購入しようと検討している甲野太郎（仮名）と申します。
「住宅ローン控除」を使ったら、私の場合、どれくらい税金が安くなるのか試算してみたいです。
住宅ローン控除額の具体的な計算方法を教えてください。
税理士 林の回答
個人が、住宅の新築もしくは取得をして、2021年（令和3年）12月31日までの間に住居として使用した場合、一定の要件を満たすときは、その居住年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定の金額を所得税額から減額できます。
この仕組みを「住宅ローン控除」と言います。
かんたんに要約すると、住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、その後10年間、所得税・住民税を安くできるという制度です。
それでは以下に、平成30年分の源泉徴収票を使って、甲野太郎さんの住宅ローン控除額の具体的な計算方法を解説します。
「住宅ローン控除額」の計算例 （概算）
前提条件
甲野太郎さんは、新築の建売住宅（床面積165㎡）を購入し、直ちに、自己の居住用にした。（一般の住宅とします。）
- 売買契約書の金額 2,500万円（土地1,250万円、建物1,250万円）
- 自己資金 700万円
- 住宅ローン 当初1,800万円（年末残高は1,750万円）
- 令和元年（2019年）分の源泉徴収票は平成30年分と同じと仮定
計算方法
甲野さんの住宅ローンの年末残高は 1,750万円 です。・・・（Ａ）
年末残高の最高限度額は 4,000万円 です。 （国税庁HPを参照）・・・（Ｂ）
この（A）,（B）どちらか少ない方の金額を基準に住宅ローン控除額を計算します。
甲野さんの場合は(A)1,750万円が基準となり、1年目は１％が控除される （国税庁HPを参照） ので、
計算すると住宅ローン控除額は、 1,750万円✕1％＝ 175,000円という金額になります。
しかし175,000円が必ずしも減税されるとは限りません。この金額は、あくまでも最大値。
では、実際にいくら控除されるのか、具体的な所得税・住民税の減税効果は以下の通りです。
源泉徴収票から実際の減税額を計算
住宅ローン控除で減額されるのは、所得税と住民税の２つです。
「平成30年分 給与所得の源泉徴収票」に書いてある「源泉徴収税額」67,300円が甲野さんが平成30年中に納めている所得税額です。
納めている税額を超えて減額（税金の還付）を受けることはできません。
と言うことは、住宅ローン控除で減額できる所得税の上限は67,300円と分かります。
これに加えて、所得税で減額しきれなかった控除額107,700円（175,000円－67,300万円）は住民税から減額できる可能性があります。
住民税の減税額は次の３ステップで求めます。
- 所得税から住宅ローン控除できない残額を求める
- 所得税が課税される所得金額を求め、これに７％かける
- １と２を比べて、小さいほうが減税額となる
では実際に、住民税の減税効果を計算してみます。
ローン控除できる住民税の計算式
住宅ローン控除額の残額
175,000円（住宅ローン控除額）－67,300（所得税からの減税額）＝107,700円 （Ａ）
所得税が課税される所得金額
2,820,000円（給与所得控除後の金額）－739,476円（社会保険料等の金額）
－380,000円（配偶者控除）－380,000円（基礎控除）
＝1,320,524円→1,320,000円（千円未満切捨て）
所得税が課税される所得金額✕7％（最高136,500円）
1,320,000円✕7%＝92,400円（Ｂ）
（A）、（B）いずれか小さい方が住民税の減税額なので、92,400円が住民税の減税額となります。
まとめ
以上、計算してみると、甲野さんの場合、
所得税は67,300円安くなり、住民税は92,400円安くなることが分かりました。
175,000円にはなりませんでしたが、 1年あたり合計159,700円も税金が安くなるわけです。
また年々減税額は少なくなりますが、住宅ローン控除の効果は10年にわたります。
住宅ローン控除の減税効果はとても大きなメリットであるといえます。
【免責事項】
本稿は執筆時点の法令にしたがっていますが、すべての適用要件を網羅的に記載したものではありません。本稿により損害が生じたとしても一切責任を負いません。 特例の適用にあたり、税理士や税務署など責任を持ってアドバイスしてくれる専門家に必ず相談してください。
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