住宅ローンと不動産契約のタイミング

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I love Yamagata.コグチ(@ilv_co)です。
 コグチヒデキ

質問です。

「ローンを借りる」のと「不動産の売買契約」では、一般にどちらを先に行うでしょうか?

正解は、「不動産の売買契約」が先です。

順序としては「不動産契約→ローン実行」という流れになります。

金融機関からの融資金を受け取る前に、不動産の売買契約を済ませてしまうわけです。

するとここで1つ、大きな疑問が。

もし契約してから、ローンが借りれなかった場合どうなるのか?

ローン条項(ローン特約)

本来なら、金融機関から融資の承認が得られずローンを借りれない場合でも、売買契約を交わしているなら買主には代金を支払う義務が生じます。

しかし、これではあまりにも買主にリスクがある取引になってしまいます。

そこで一般的には、ローン条項(ローン特約)と呼ばれる内容を契約に盛り込みます。

この特約があることで、契約を交わしてから住宅ローンが借りられない事態になっても、契約を白紙解除することができます。

※白紙解除・・・手付金を放棄したり、違約金を支払うことなく、契約を解除すること。


例えば、当社が使用している全日本不動産協会の売買契約書案には、次のように記載されています。

第14条(融資利用の特例)

1.買主は、売買代金の一部に表記の融資金を利用する場合、本契約締結後すみやかにその融資の申込手続きをしなければなりません。

2.前項の融資の全部又は一部について承認を得られない場合、買主は売主に対し、表記期日(融資未承認の場合の契約解除期限)内であれば本契約を解除することができます。

3.前項により本契約が解除された場合、売主は、買主に受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。

4.買主が自己都合により故意に融資の承認を妨げるような行為をした結果、融資の全部又は一部について承認が得られなかった場合、買主は本条に基づく解除権の行使はできません。

以上のように、融資未承認の場合の契約解除期限内であれば、本契約を解除することができます。

ただし、ローン条項は買主が損害賠償などの大きなリスクを負うことがないようにするためのものですから、契約後に自分の都合で契約を解除する場合は、ローン条項は当てはまりません。(上記「4」の内容)

例えば、契約した後になって「やっぱり契約やめたいから」という理由で、金融機関への融資申し込みを「意図的に行わない」という場合は、ローン条項は使えません。

注意してくださいね。

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