物件の条件が良くても査定価格が低い理由

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I love Yamagata.コグチ(@ilv_co)です。
 コグチヒデキ

以前このブログで不動産価格の決め方という記事を書きました。

実際に不動産業者が住宅地の査定をする場合は、査定価格について意見を述べる際にはその根拠を明らかにしなくてはなりません(宅建業法第34条2第2項)

そして価格査定の根拠として使われるのが、財団法人不動産流通近代化センターが作成した「価格査定マニュアル」です。

(調整前の)査定価格×流通性比率=(調整後の)査定価格

価格査定マニュアルの査定では「事例比較方式」という方法を用います。

大まかに言うと、査定対象の土地(査定地と言います)と事例地(査定地と類似する住宅地例)を比較して査定価格を算出する方法です。

査定項目の細かい内容については別の機会にお話ししますが、交通の便、日照、方位、道路の幅、間口、形状などから査定価格(①)を出し、その価格に流通性比率をかけて最終的な査定価格(②)を算出します。

計算式としては、このようになります。

(調整前の)査定価格①×流通性比率=(調整後の)査定価格②

流通性比率とは、査定する土地が売りやすい物件か、売りにくい物件か、というものです。

流通性判定の基準

流通性の優劣判定については、次の項目を参考に総合的に判断し、慎重に行うようマニュアルに明示されています。

1.単価と総額の関係

→単価は妥当でも面積が大きい場合は、総額が大きくなり売りにくい

2.購入者層と購入価格帯
→ズレがあると売りにくい

3.査定する住宅地の所在地域における不動産流通市場の需給関係
→需要が極端に弱い地域は売りにくく、供給がめったにない地域では売りやすい、など

流通性比率は1.0%を標準値として、0.93~1.07%の間で不動産業者が設定します。

査定物件の市場流通性が優れる場合は、最大で1.07%の流通性比率となり、流通性が劣る場合は0.93%となります。

売りやすいか売りにくいかで280万円の差

これを上の計算式にあてはめると、

仮に①が2,000万円とした場合、流通性比率が0.93%では1,860万円ですが、

1.07%では2,140万円となります。

その差は、280万円。

つまり、交通の便、日照、方位、道路の幅、間口、形状などがソコソコ良くても、売りにくければそれだけ低い査定額になるということです。

参考にしてみてください。

それでは。

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